L’usufruit est un droit généralement attribué au parent sur son propre bien, tandis qu’il fait don de la nue-propriété à son enfant. Usufruit et nue-propriété sont issus du démembrement de propriété, ce que nous illustrerons dans le présent article à titre de rappel. La euodia.fr est toutefois possible, et peut même être avantageuse aussi bien pour le parent donateur que pour l’enfant qui le reçoit. Découvrons le principe et les avantages dans les paragraphes qui suivent.
Rappel sur les notions d’usufruit et de nue-propriété
Prenons tout de suite un exemple pour illustrer nos explications. Armand et Arielle sont propriétaires d’un charmant appartement en plein centre-ville de Lyon. Ils ont un jeune fils, Xavier. Leur gestionnaire de patrimoine leur conseille de mettre en place le démembrement de propriété afin de profiter principalement des atouts fiscaux qui en sont issus.
Armand et Arielle cessent alors de jouir pleinement de la propriété. Ils n’en sont plus que les usufruitiers, c’est-à-dire que le bien cesse en quelque sorte de leur appartenir, car ils en donnent les murs à leur enfant Xavier. En devenant usufruitier cependant, Armand et Arielle continuent à vivre dans l’appartement et ce, jusqu’à leur décès. Armand et Arielle peuvent aussi décider, s’ils le souhaitent, de tirer profit de cet appartement, et d’en percevoir des revenus.
Quant à Xavier, il ne deviendra pleinement propriétaire de l’appartement que lorsque ses parents seront décédés. Il acquiert alors seulement la pleine propriété du bien.
En quoi consiste la donation temporaire d’usufruit ?
Deux cas de figure peuvent se présenter :
1 – Les parents usufruitiers sont les nus-propriétaires et l’enfant l’usufruitier, mais ce cas est assez rare, dans la mesure où les parents sont en règle générale appelés à disparaître avant l’enfant. C’est-à-dire que l’usufruit s’éteint en premier afin de permettre au nu-propriétaire de devenir pleinement propriétaire.
2 – Les parents cèdent de manière temporaire l’usufruit dont ils jouissent. L’enfant reçoit alors cet usufruit pendant une durée déterminée, généralement afin de le soutenir. Dans l’exemple ci-dessus, Xavier souhaite poursuivre ses études dans une grande école située à Lyon. Il a besoin d’occuper l’appartement pendant la durée de ses études. Ce qui est possible en jouissant temporairement de l’usufruit dont Armand et Arielle lui ont fait don. Xavier peut aussi faire louer l’appartement pendant cette période, et utiliser les revenus locatifs qu’il perçoit afin de payer les loyers de son petit studio d’étudiant et de financer en même temps l’achat de sa première voiture d’occasion. Notons que ces revenus locatifs peuvent aussi être utilisés à titre de pension alimentaire.
Quels avantages pour l’usufruitier ?
L’avantage est purement fiscal : Armand et Arielle échappent au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. Ce, pendant la durée correspondant à la jouissance temporaire de l’usufruit par Xavier. De plus, l’enfant n’est pas touché par le paiement de l’IFI. Ce qui donne par conséquent une exonération totale d’IFI de part et d’autre pendant cette période déterminée. Attention toutefois, la loi pénalise tout individu qui met en place ce montage spécifique dans le seul but de défiscaliser. Pour cela, il est important de justifier que l’enfant doive réellement pouvoir bénéficier de cet usufruit.
En ce qui concerne les droits de donation, et comme il s’agit d’une donation en ligne directe, il y a exonération de cette taxation dans la mesure où la valeur du bien est inférieure à 100 000 euros. Si en revanche le bien est d’une valeur supérieure, par exemple de 175 000 euros, un abattement de 100 000 euros est déduit de cette valeur. Soit 175 000 euros – 100 000 euros = 75 000 euros. C’est la valeur qui sera taxable aux droits de donation.
